Báo cáo mới đây nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã đưa ra những thông tin đáng chú ý về phản ứng của ngươi trẻ trước thực trạng giá nhà liên tục tăng cao. Trong vòng một thập kỷ qua, thị trường bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, đến quý 2/2025, giá căn hộ chung cư đã tăng vọt so với năm 2019: Hà Nội tăng gần 90%, Đà Nẵng tăng gần 70% và TP.HCM tăng gần 50%. Mức giá trung bình hiện nay dao động khoảng từ 65 đến gần 80 triệu đồng/m2, đưa giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với của nhiều gia đình.

Sự chênh lệch giữa tốc độ tăng giá nhà và thu nhập là nguyên nhân chính. Tại Hà Nội, thu nhập bình quân đầu người giai đoạn 2014–2025 tăng từ 4,11 lên 8,3 triệu đồng/tháng, tức khoảng 6,4% mỗi năm. Trong khi đó, giá căn hộ lại leo thang tới 11,7%/năm. Kịch bản mua một căn hộ 70m2, vốn cần gần 18 năm tích lũy toàn bộ thu nhập vào năm 2014, thì nay đã kéo dài thành 27 năm. Nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, con số thậm chí chạm ngưỡng 80 năm.

Ngay cả giới có thu nhập cao như ngành ngân hàng cũng không thoát khỏi vòng xoáy này. Lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng từ 22,5 triệu đồng/tháng năm 2014 đã lên 55,4 triệu đồng vào 2025, tức tăng gấp đôi. Nhưng giá căn hộ tại các thành phố lớn lại tăng hơn ba lần. Một gia đình có hai vợ chồng cùng làm ngân hàng, lý thuyết chỉ cần 3,5 năm để mua nhà nếu không chi tiêu, nhưng thực tế phải mất khoảng một thập kỷ, chưa kể biến động giá vẫn tiếp diễn. Khoảng cách ngày càng xa giữa thu nhập và giá nhà khiến nhiều người trẻ từ bỏ hoặc trì hoãn kế hoạch sở hữu. Không ít trong nhóm 25–35 tuổi chấp nhận “thuê dài hạn” thay vì gồng gánh khoản nợ lớn.

Giá nhà leo thang không chỉ khiến giấc mơ an cư của người trẻ thêm xa vời mà còn tác động trực tiếp tới kế hoạch hóa gia đình. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam, cho biết tỷ suất sinh ở Việt Nam đã chạm mức thấp nhất lịch sử vào năm 2024, sau nhiều năm sụt giảm rõ rệt. Theo Bộ Y tế, tổng tỷ suất sinh đã giảm từ 2,01 con/phụ nữ năm 2022 xuống 1,96 năm 2023 và chỉ còn 1,91 vào 2024. Xu hướng trì hoãn sinh con, sinh ít con, thậm chí không sinh con ngày càng phổ biến.

Một trong những nguyên nhân được chỉ ra là chi phí nhà ở vượt ngoài khả năng chi trả của số đông. Vào năm 2014, một căn hộ trung bình trị giá khoảng hơn 1,7 tỷ đồng, tương đương 2,6 tỷ đồng nếu quy đổi theo lạm phát đến 2025. Thế nhưng, thực tế giá bán trung bình năm 2025 đã vọt lên 5,3 tỷ đồng, cao hơn 2,7 tỷ đồng so với giá trị quy đổi. Cùng thời gian, tổng tỷ suất sinh giảm từ 2,09 xuống 1,91 con/phụ nữ. Đặc biệt, giai đoạn 2019–2024, khi giá căn hộ tại Hà Nội tăng hơn 70% và TP.HCM tăng gần 37%, tỷ lệ sinh cũng lao dốc mạnh.

Chi phí nhà ở trở thành gánh nặng khiến nhiều cặp đôi buộc phải hoãn kế hoạch sinh con hoặc thu hẹp quy mô gia đình. Bà Phạm Thị Miền nhận định, trong dài hạn, giá nhà ở đô thị khó có khả năng giảm sâu. Do đó, khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà sẽ tiếp tục tạo áp lực, kéo tỷ suất sinh xuống thấp hơn. Khả năng vừa duy trì tỷ suất sinh cao vừa để giá nhà tiếp tục tăng là “bất khả thi”, bởi nhà ở tại đô thị ngày càng trở thành “đặc quyền” của một bộ phận giàu có, trong khi phần đông người dân ngoài cuộc đua sở hữu nhà buộc phải hy sinh kế hoạch gia đình.

“Có thể khẳng định, nhà ở không phải là nguyên nhân duy nhất khiến tỷ lệ sinh sụt giảm, nhưng là rào cản quan trọng, phản ánh mối liên hệ trực tiếp giữa giấc mơ an cư và quyết định sinh con trong bối cảnh kinh tế – xã hội hiện nay”, bà Miền nhấn mạnh.